???? 楼市认购量环比连跌三周、新房库存量持续攀升、部分楼盘延期上市……南京楼市渐露“买方市场”相，那么，这究竟是阶段性的情况？还是将成为2014楼市“下半场”的状态？基于此，5月20日下午两点整，新华网特邀约业内专家、开发商、代理商、二手房中介机构及媒体人士展开讨论。

????直播开始

????主持人：各位嘉宾大家好，这次新华有约的论题是“买方市场”。

????斯亚集团：我是斯亚首府的销售经理，南京斯亚集团公司自1993年开始涉足房地产领域，就专注于精品高端市场的开展，成功开发了诸多代表性的精品地产项目。2013年集团最新力作斯亚财富中心与斯亚首府共同面市，如今面对市场的风靡云涌，斯亚人用辛勤的汗水浇铸出品牌辉煌。斯亚首府这个项目也是公司目前的鼎立之作，希望在座的来宾莅临参观指导。

????主持人：下面我们就开始本次的论坛。我们发现近期南京楼市的几个现象引起了我们的关注，其一，库存量走高了，前段时间达到3.8万；其二，成交量、认购量下滑了；其三，延期上市的楼盘增多了；其四，开发商建议我们别说“购房者观望”了。我们提出一个问题：南京楼市现在是不是已经到了买方市场主导的地方？

????不管怎样，先听听权威机构的数据吧，我们邀请到了世联行高级研究员董晔用专业的数据介绍一下南京市场的情况。

????董晔：大家看到手上的这个月报可以看到4月份相对3月份有一个大涨，涨了74%，但是从认购和成交上来说，实际上这个和去年的一个上市成交情况来说是相差甚远的。

????包括导致4月份的库存相对上涨了4千套，相对其他城市来说，这个库存去化时间不是特别长，我们可以看到的是数据显示的1—4月份的总额，我们对比了2012年、2013年、2014年三年的数据，相对于2013年来说，前4个月南京市的成交套数是有一个20%的下降，但是相对于2012年实际上还有20%的上涨，这个上涨相对来说可以从成交的总金额上可以看到。

????我们的预计是一直到青奥会停工前这样的一个新房预售的趋势是不会变，但是认购和成交都不会有一个大涨，所以说这是一个定向的买方市场的产生。

????主持人：如果说现在成交量下降和认购量下滑，这是市场波动引起的？

????董晔：应该说是市场观望情绪比较重。

????主持人：唐总，你们项目现在是处在热销的地步，但是现在其他的楼盘已经进入到观望期的阶段，可以分享一下你们市场的走势吗？

????唐登洋：刚才研究员说的确实非常好，整体来看南京的楼市是发生变化的，作为我也感觉到市场的变化，我们现在还好，上半年已经做了10几个亿了，前天开盘了500多套房子，当天卖了450多套。但是我发现一个规律，其实就反映了市场的变化，我以前在卖的时候基本上都是80多平方米和一百零几平方米最好卖，但是现在是60、70、80多的好卖，100多的不好卖。就是说当市场发生下行，或者说市场很冷的时候能走得动的只有小户型，因为是必须买房的人才会买。如果说市场上行的话他就会多买，多一平方米他换房的时候就赚了。虽然同样是热销，我看到这个规律，应该说市场发生变化的。

????当市场极寒的时候，只能走掉70—80平方米的，当市场好的时候120和一百零几平方米的是最好卖的。刚才说到客户观望的情绪，确实是这样。以前我们开盘前的推广，我现在推广的力度大概是以前的一倍，包括费用。要保证现在的销量，我们要比以前累了很多，推广的强度也是越来越大，在六合其他开盘的项目基本上是卖不动的。有几家公司是不敢开盘的，因为在六合这样的市场荣盛的品牌影响力是巨大的，应该说我比它多1千块钱一平方米都能卖掉，更何况我们现在给出的价格还比它们要低一些。

????市场的变化是有的，但是我个人的理解，我不觉得是其他因素，我觉得只有一个因素导致的，就是现在舆论给老百姓带来的这种错觉也好，或者说你不断的说常州市场走一半，杭州走一半，上海下滑、北京下滑也好，其实老百姓是不考虑库存的，他是不看宏观的，普通民众只看他收到的一种信息，这种信息是我们现在主流媒体所宣传的，都是唱衰的比较多，对老百姓就产生了影响。以前正常来个100个客户，能有95个客户都会买，因为我们品牌和价格，往往我们开盘给出的价格可能比宣传的价格还要低一点，如果你现在还是这个套路，可能也就是70、80个人会买的，他们会在掏钱的时候产生犹豫。

????主持人：张楠，你在六合的时候是否有遇到延期开盘的情况？

????张楠：不仅是延期，而且有的不敢开盘。就是说库存在不断攀升，去化率在不断减少。现在溧水有三个楼盘已经在资金链上出现问题了，所以我觉得趋势上还是蛮明显的，包括南京周边区域的。荣盛这边我今天刚看了一下，还算不错，有两个楼盘从三四月份开盘以来去化就是80%以上，我看的是成交比例，整体看来江北的楼盘还欠的很多。你看河西的几个大盘，我就不点名是谁了，说卖的很好，但是现在看目前实际的成交率，有几家甚至不到20%。就是说开盘到现在20天，开盘成交率是不到20%的，一个是说明价格其实还是在涨，并没有哪个楼盘在很明显的涨价，买房人的观望心态对成交确实是非常有影响。三四月份整个楼市的成交率我估计是在六成左右，其实下滑还是比较明显的。而且南京依然是领涨的，虽然涨的幅度很小。我认为，现在虽然是买方市场，但是是买方跟卖方博弈的一个过程。现在卖方不想降价，买方在观望，这就出现了博弈的现象。

????因为我也采访了买房人的心态，他们就是说，我现在不买你肯定不会涨很多，对我而言也不是很大的损失，可能会跌。包括现在高科也在调整策略，他们已经开始卖别墅了，就是差异化的竞争，这对于整个楼盘的价格下行，这又促动了老百姓降价的预期，因为之前就是外围的城市在降，南京没有降。所以我认为，5月份应该是上半年一个很关键的节点。现在我知道的有几个盘已经快半年的，就是不开，在价格博弈方面有很明显。按照这个上市量来看，成交量是肯定要下滑的。现在很多上市房企要冲半年报了，这是很重要的节点，我认为在5月底6月初这个阶段肯定会采取一些动作，最起码它们要把半年报做出来，不管是降价还是什么?？隙ㄏ衷谟幸恍┞ヅ袒岣纾蛭衷谑谐〔缓玫那榭鱿?，你想让买方出手，肯定要以价格来吸引。

????主持人：刚才提到仙林湖的楼盘，他们中现在或许最发愁的就是最近高价拿地的新城地产。

????张楠：后面的好多，像中天的也是，中天的地价1万多，他们都要调整。反正据我了解的一些地王的楼盘，上市时间都在延期。仙林的昆仑已经明确讲了是明年，有好几家已经往后推了，有好多地王盘压力都很大，它们不希望这么早出来，本身拿地成本在这里。现在保利降了，是因为它们当年拿地成本才4千多，所以他们有这个调整空间。我觉得年中应该是很关键的节点，能做价格调整的肯定是它本身有这个空间在，本身有冲刺的任务在，我觉得会有一些动作，虽然南京没有大幅度的降，但是类似保利这种可能会很多，我觉得这个举措肯定会有的。

????主持人：汪晓霞老师，您在南京房地产也这么多年了，去年的楼市确实很火，出现了很多的地王。在您看来，未来这些地王上市，如果去化率不理想的话，会造成什么样的影响？

????汪晓霞：这确实是比较尴尬的事，去年房地产市场确是非?；鸨宦匪撤?，成交量达到了8.7万套，创下了新高。土地市场跟楼市是一脉相承的，土地市场我们可以看到出了很多地王，现在确实又到了一个很尴尬的阶段，到了烫手山芋的阶段，我觉得跟05、06年的第一波调控跟08年的第二波调控都出现过这种情况，甚至在江宁那边我们也看到过，新城的一个退地，后来又推出来，保利有去拿，这种景象确实出现了。保利罗兰春天这个情况出现之后，对周边的楼盘影响肯定是非常大的，他们可能要推迟开盘，包括昆仑也推到了明年，我们已经看到像这种高价盘目前蓄客的能力已经降低了，现在没有客户来登记，形不成成交量。

????这个是显而易见的现象，高价拿地的开发商，现在肯定面临着想上市不能上市，可能它们资金运作的成本正在上升，未来等市场春暖花开的时候，但是我们不知道这个是什么时候，可能那个时候他们才可以伺机而动。

????张楠：买房人不看宏观的，就看你最近有什么政策出来，楼市反映怎么样。

????汪晓霞：现在要让政府出台一个很明确的政策我觉得也不太可能，你要指望现在监管层出一个明确的几条几条，那个时代肯定一去不回来了，现在强调的是市场起决定性作用，现在是市场做主导的，所以说开发商拿地也是市场行为，开发商得对自己的市场行为买单。就像是一场赌博一样，如果你赌赢了就赚了，如果输了就认赌服输。

????张楠：如果市场下行，作为开发商来讲，愿不愿意做出让步？

????唐登洋：我觉得这个话我这么回答，市场走到那必须得这么做，不降也得降，不至于让施工队把他给杀掉。其实市场的事情就交给市场，这才是正确的。你愿赌，你想趁热的时候拿地，这就是为什么荣盛走的那么快的原因，我们去年一块地没有拿，我们今年拿了三四块地。今年给我的指标就是1千亩的地，我就拿了1千亩的地，很便宜，我估计是明年下半年上市。去年多少地，在我面前我就当没看到一样，去年我的指标都没有完成，我还被扣了30多万。像我们这种集团公司，你分公司自己要对利润负责的，我们的公司跟利润有关系，跟股票有关系，你就要学会经营。去年地那么热，我一块没有拿，今年拿了1千多亩地，今年是六合他们找我，因为没有人买了。

????在六合这样的市场，或者说在大的南京市场，其实六合也是南京的一部分，跟南京是同步的，没有什么区别。很多公司，特别是是一些比较激进的公司在这种大的风浪当中一定会吃尽苦头，作为一些大的企业来讲，特别是上市企业来讲，就拿我们举例吧，如果市场需要我们做什么的时候，我们不会回避的，没有什么好讲的。但是就目前来讲，说是要降价，我觉得也有点早。你说现在哪家公司一下子把价格拉下来，这也是不理智的。因为第一还没有到那个年底，第二是南京还是上行的，我看到几个盘的价格依然上行。

????降价现在讲有点早，有可能还会涨，这个时候其实我很痛苦，我很难受，我要降没有道理，不降的话又没有以前跑得那么快。因为像我们上市公司对业绩的考核是很严的，对股民是要有回报的。在这块来讲，我的痛苦程度还没有到极限，觉得还能够过去，失眠的时间还能控制在2小时以内，还能睡着。

????主持人：张总，就目前南京楼市出现的情况是成交量下降，但是价格还在上涨，您也从事房地产，在各大城市的职业经理人，如果这种局面僵持下去，会出来怎么样的问题？

????张勇：因为中科伟业是做营销策划的，我们一直非常关心市场的动态。近几年来基本上就是1年半或者是2年波动一次，然后调整一下。我去年在7、8月份因为美国的经济和中国发生钱荒的时候我写了一个博客，因为我学财经的，比较关注经济的走势。

????中国改革开放以后，基本上是5年一个小周期，去年为什么会钱荒呢？我觉得是几个因素，第一是美国经济的向好，大量的游资外扯。第二是中国融资的这种天花板应该说是将尽，二手房当年交易量很小，但是以往这三年完全的颠覆过来了，刚才我说马上南京是胡总的天下，因为深圳15年前是一手房是二手房的8倍交易量，但是现在二手房是一手房的4倍的交易量。四线城市最多是20年，从90年代初到2010年前后就停止了，它们的交易量和价格只降不升，同样的品质，同样的交楼时间，同样的精装修，房价每年降15%，交易量每年跌幅10%左右，这就是四线的状况。二三线呢？我写了一篇博客，就是为什么无锡、常州、杭州三城连陷，年后你看随着香港和黄和新鸿基降价以后，就在深圳湾对面你会发现一个桥，就是元朗，香港的郊区，就基本上从每平方2万降到1万2左右，降幅达到了30%， 这样就大陆的杭州就跟着降了，刚才讲到无锡、常州、杭州，其实这三个城市很优秀的，不论是经济还是购买力，只是短期的情况让它比较尴尬。但是几个城市就比较麻烦了，像温州、鄂尔多斯、三亚等等，这种城市的辉煌应该是跟四线城市一样，基本上是终结掉了。

????我们再回到金融这块，南京可能会有8—10年的上升期，应该是从今年算，今年又变成谷底了，十年之后到时候就是我爱我家、链家地产了的市场了，到时候新房的高峰期已经结束了。

????还有就是，国内有几大矛盾，比如说影子银行的风险、产能过剩还有地方债务。这两次包括地方政府的公积金放松、取消限购、补贴、常州是公积金松动，无锡是落户松动，地方政府要救市，这是不是说明春天要到来了？春天还很遥远。地方政府、国有银行都是中央政府的儿子、女儿，不可能说一棒子打死，因为中国目前的产业、经济、稳定、就业必须要把房地产作为重要产业，对钢铁、水泥、就业率的贡献是很大的。

????今年的市场，年前我预判今年的市场4个季度如果按照季节的变化来比喻，就是温、热、冷、冰。这个冰点是在半年以上，我们初步预判是在2015年的3、4月份。部分城市一手房热、二手房冷，部分城市是土地市场热、地产市场冷，这已经是有问题了。今年我个人预测，四季度，尤其是元旦前后和春节之间应该是万科的机遇，因为万科一旦遇到?；氖焙颍热缱プ×?7年的亚洲金融?；约?007年的金融危机，万科基本上很少高价拿地，它就适当的时候拿袋子收购这些盲目扩张的开发商。一些开发商盲目的拿地，一年拿很多地，销售额还不到200亿，这样的企业我们基本上也目前没有合作了，我们目前合作的就是广州的碧桂园、江苏的华夏文创、深圳新视界、江苏朗诗，我们基本上会服务优质项目和优质企业。

????年底的时候它们应该可以跟万科一起收购，把一些资金链紧张的，把这些濒临困难的企业收购。今年年底开发商要还工程款、贷款、工程工资，所以说年底降价潮、破产潮将会满天飞舞。

????其实现在股市融资基本上不太看好中国的房地产，因为天花板快到了，开发贷到年后基本上水龙头就断了。预售款现在由于观望，我认为一二线问题不大，三四线的困难很大。今年这个情况观望的最厉害的就是刚需客户，对于高端住宅的客户来说相对影响要小。刚才说到南京市场相对上涨，这种上涨是假象的，但凡?；氖焙蛞话肼ナ谢崮峭壬险抢此凳?，可不可以拿环比呢？为什么叫假象呢？这种上涨是结构性上涨，怎么说呢？很简单，比如说南京卖100套房子，往年80套是低价房，20套是高价房。今年高价房影响不大，低价房影响很大，所以说它的价格并没有涨，只是说交易的比重当中刚需的产品下滑了，高端物业豪宅上升了，所以说成交量下滑、房价上涨，这不是上涨，我们要看结构，看普通住宅，看高端物业。南京目前有一个好的现象就是供求关系，就是短期内很难改变这种供不应求的局面。

????主持人：您刚才说的温、热、冷、冰，这四个词汇是南京市场吗？

????张勇：南京也是因为供求关系，比如说我有几个朋友从广州来南京了，从郑州来南京了，因为他的爱人是这个所那个所的，他不来不行，所以这是一大需求?；褂芯褪峭钅纤毡钡男枨螅褂心暇┍就恋母纳菩桶ㄋ接抵鞯男枨?，应该说今年南京应该很幸福，南京今年过冬的可能性不是很大，交易量的下滑幅度应该不会太大，南京今年应该比杭州、深圳等等要幸福的多。南京现在是供不应求的，库存还不到4万套。今年在南京做地产的开发商和代理商，包括媒体都可以说是独善其身。

????唐登洋：其实荣盛跟万科的轨迹是一样的，就是当市场极度寒冷的时候，我们都是在市场很差的时候起来的，你做的是刚需的产品，别把万科奉为是神，其实万科卖的是刚需，它只不过是做的刚需比我们层级更高一点，我们做的这种刚需说白了就是乡镇客户买的房子，它这个刚需可能就是在六合、江宁你想回到南京市的，万科也没有做170的，也都是90左右的。

????主持人：我们下面请我爱我家和链家地产讨论一下二手房的行情，下请链家地产先给我们介绍一下二手房成交的情况。

????链家地产：4月份是成交了5714套，因为按我们的这个观点来看，春节过后的三四月份一般都是市场的回暖期，但是今年南京市场的金三银四的二手房相对往年是比较温和的，我们统计了一下金三银四二手房住宅一共成交了11956套，今年同比是下降幅度已经超过了50%，同比是出现比较明显的下滑。但是2010年以来金三银四的成交量做了一个对比之后，发现今年的成交量其实还是比较温和的，而且仔细来看的话，今年的市场整体大环境在走势不大明确的情况下成交量出现这样的情况，还是比较正常的。

????胡涓娟：跟去年没有可比性，因为去年3、4、5都是破万的，其实你看今年从1月份到现在5853、3197，我们看这个，其实我觉得现在南京二手房市场是非常健康的，而且非常理想，也没有到政策来救市的地步。现在很多人都在喊买方市场，我觉得二手房是不可能的，因为二手房市场是散户的市场，因为房价这个走势并不是政府、金融层面说了算，其实是老百姓说了算。因为每个人的目的，还有他出手的各类平衡标准没有一致的，你说这个房子降价了，我可以不卖，就是说我们在2011年受到调控的影响这么大，但是我们可以看到租赁市场的供应量就马上加大，很多房东就转售为租了，他们不缺这些钱。现在拥有二手房的房东投资的比例不是特别多，一旦跌出他的虚拟预期，他也不像开发商面临回款压力等等，所以他们就把转售马上转到租赁市场上去。

????我们分析的数据，我不知道你刚刚调研奥南板块的中介规模有多大，我可以判断它的连锁店一定不超过10家。像我们这种大的连锁企业跟银行之间是有合作协议的，可以相对我们也是比较有限的，但是对它们有一定的影响，但是我觉得影响层面不会大到那种程度。现在小的中介可能只合作一两家银行，我们现在合作的15家银行，你这家银行资金出现紧张的时候，我们马上就可以放到另外一家银行做。目前金融的压力也对市场造成了一些影响，但是你说这个影响的比例有多大，我觉得会导致这个交易周期拉长，倒不会说整体观望到不想买，想等到房价跌。

????因为目前我们南京市场二手房的交易中72%都是刚需为主，而且他们的户型主要面积就是40—60、60—80，80平米以下的，90平米以下下的占20%，你可想而知现在市场是怎样的结构。而且我觉得刚需客户和投资型客户最大的区别就是他不得不买房，他没有什么退路说看到这个市场下行了再等一等。刚需客户为什么要去买房？因为目前刚需客户可能是无房户，有可能是租房户，租房也是有成本的，这两年南京的租赁价格节节攀升，现在新街口这边的两室大概是2500左右。而且我们南京是输入型城市，今年确实是可能在整个国内形势不太好的情况下，有一些城市确实是影响很大，但是南京现在不管从各个方面的供求比还是客户的购买意愿，都是非常良性的。正常的交易值就应该在5—6万，现在从1—4月份来看很正常，可能客户的购买周期是拉长了，但并不代表他不存在这个购买意愿了。因为我们每个月有新增客户量，我们看环比，有人说环比也下降了，但是我们这样想，就是说这个环比下降要怎么看。打比方说，我们公司一般新增客户每个月在7千—8千，从去年12月份开始就已经过万了，就算从1月份到4月份，我们现在还接了4万多。4万多客户都是买家，就是还有这么多人是要买二手房的。

????周斌：从近年来不管是一手还是二手房都是月均5000套，这是比较正常的。

????胡涓娟：二手房的市场就是这个量，我们就认为这个值是非常健康的。南京为什么是一个输入型的城市？每年它26万毕业生，20%会留在南京，实际上这个肯定是每年以滚动的比例留在南京的，而且前三年一定是在租赁市场滚动的，一旦过了两三年，他一定会转到买卖市场。所以南京这部分的血液补给是很充分的。我讲白了，浙江省没有人要到杭州去，因为它们各个城市都很富裕。我们这边大部分的人会留在南京，这个比例是滚动的，不要担心南京市场会怎么样。

????别人说政府不会救市，南京的政府如果出现杭州那样，我判断它一定会输血。我不能判断其他中介公司会倒闭，我认为这可能跟公司的经营状况和运营状况都有问题。70%左右的刚需客户主要购买年纪是集中在21—30岁，这部分群体买房百分之百都是需要通过贷款的方式，74%这个数据，现在确实银行面临着银根紧缩的现象，再加上去年成交量那么大，也透支了一部分的量。

????前段时间中国银行发了一个文，说强烈要求国有银行对首套房进行85折的利率，当时我们只是当它是一个信号弹，可能会对一些观望的客户打一针强心剂。但是现在银行的状况并不是像政府说的那样，说有钱不放，实际上它真的是没钱。而且我们四大国有银行在房地产市场中投放的比例有多少呢？四大国有银行大部分的资产是放在企业这块，它可能是赚的最大的利润，你要求商业银行把这个钱全部放在房地产市场怎么可能。政府的信号面是好的，但是它下面没有组合拳，可能对这种金融目前对房地产市场造成的困扰是很难缓解的。这部分不会说让市场马上就下行了，刚需客户没有底可以抄，也没有资格去抄底。你可以等房价跌，但是你这两年也要面临你租房子的成本，因为你租房子的成本就直接是送给别人的，对你来说没有任何投资收益。如果你买房，最起码有收益，甚至可以增值。我们二手房就是散户构成的一个大群体，谁能说让散户都统一思想做步伐一致的事情。所以我对南京二手房市场还是看好的，特别是下半年可能大家会觉得出现拐点，从我们目前看到的数据，我不到任何拐点会出现。

????主持人：周总，我们现在回到新房市场，虽然说环比跟同比这个值现在不是很看好，但是我们根据一组数据，南京现在的楼市成交量下滑的情况，您认为跟全国楼市的大环境有关吗？

????周斌：当然有关系，实际上我最近关注房地产也比较多，我有两个观点，第一是中国房地产的牛市还将持续5年左右。我记得去年年底也在这边做过一次，这是我当时的一个观点，就是牛市还将持续5年左右。就是说到了中国70年大庆的时候，那个时候就要当心了。第二个就是房地产有两个拐点，第一个拐点我觉得已经出现了，就是成交量的拐点，这个已经出现了。去年新房有八九万套，2009年的十万套，这两个峰值已经出现了；第二个拐点是价格拐点，可能在5年之后出现。也就是说未来中国的宏观房地产市场的特征是价涨量缩，或者叫量拐价不拐，这是我们研究的一个基本观点。

????有三个逻辑在里面。第一就是政策逻辑，首先从政策逻辑，我先说结论，它是希望这个房地产市场平稳；从市场逻辑来说这段时间是看跌的，实际上北上广深都有楼盘出现降价；第三个文化逻辑是看涨的，基于这三个逻辑，我们的研究结果是整个未来市场还是往上的趋势，是盘转往上的趋势。南京不管是一手还是二手，它的成交量是6万套左右，是非常健康的。

????从政策上来说，整个国际上主要是美国的退缩导致很多的钱流入了新兴市场，包括股市和期货市场，大豆大米都在往下走。中国实际上钱也是在紧的，跟前年讲它没有那么松，尤其我们最近两件事情给我印象比较深，一个是市场有1亿的现金，就是说这个钱是有，但是没有在市场上流动。第二个是阿里的余额宝的推出，大家把钱都存起来了，总体这个氛围造成了钱是紧的。第二个政策方面就是反腐、不动产登记等等，这部分原因导致客户在减少。从这两块政策逻辑来说，房地产市场应该是稍微往下走的。但是又加上地方在救市，最近127号也出来了，就是对房地产的银根还是要松一下，这只是时间而已。

????主持人：我们今天讨论的主题是买方市场，您认为南京现在进入到什么阶段呢？

????周斌：5年以后会逐渐向买方市场转移，5年内会慢慢往上涨，5年以后不会马上跌，那时候是拐点，会盘几年，什么时候再过几年在下来，那就真正进入买方市场了。

????胡涓娟：买方市场还是卖方市场，这都不是大家说了算的，这是市场自己决定的。

????周斌：从目前市场来说大部分是刚需，这个对市场的影响是很大的。我觉得南京以后不会再出现9—10万套的出现，这个概率上也非常低。

????主持人：唐总，开发商的预期是什么呢？

????唐登洋：去年我做了七八千套，包括有两家代理公司跟着我们赚了1千多万走了。坦率的讲，难受到什么地方呢？其实买房的人不会想那么多，他不会看什么宏观，说不定他看到某一篇报纸的文章，他接到了某一些信息，特别是他现在看到中央电视台的什么跌跌，他受到这些东西的影响。

????其实我们公司的情况，我们可能在江北还算大户，南京也算大户。我现在干得比去年还好，你说这市场下行了吗？如果你关注股票市场的话，我们的总值一直在第六，就是说招、宝、万、荣这几家在股市市场是最坚挺的。去年作为荣盛来讲，我们在南京一平米的地也没有拿，今年我就干了1300亩地，我现在的土地在南京是排名第一我现在是3600亩地。我们是深耕六合，很多媒体问我们什么时候过江。其实我特别不喜欢听这句话，我们公司的理念就是深耕我们所想要的这部分，我们就是做纯刚需的东西，它给我们带来了很多企业增长的动力，比如说上半年大家都在跌，我们还在涨。去年我们干了9.2亿，今年我们干了9.8亿。南京的这种刚需的能力和城市的号召力是有的，六合的房子是什么人去买呢？一是买不起南京房子的安徽人，他们等于在南京有一套房?；褂芯褪茄镏萑耍筇肮俚绞星蚝勒?，乡镇的干部也在改变身份，他们可能就到六合去买了，还有阳澄、苏北的等等。微观的我们就不讲了，包括还有地铁、金陵中学。另外刚才胡老师讲的大学生的问题我也很赞同，从今年开始市区上班到六合买房的，去年我们统计的是在15左右，今年上半年就已经达到了30%以上。就说明刚需外拓这个现象已成为事实，这里面就有诸多的因素了，其中最为核心的就是地铁，37分钟可以到鼓楼。

????其实地铁很快，十来分钟，我们现在就卖7千块钱左右，你买一个80平米的才50多万，这部分客户还支撑着我们今年的业绩没有跌还在涨，我觉得是这部分客户救了我。其实市场的因素是有的，观望情绪也是有的，但是因为这部分客户的加入把它抵消了，同时还给我带来了增值。我们这么多年在六合的口碑是非常好的，老百姓非常的认可。其他项目六合基本上是卖不动的，他们都在跟我讲，说我们不能把他搞死呀。但是我们对价格的敏感度比个体的老板要低，对我们来讲，利润固然很重要，但是对于上市公司来说对于业绩的增长来说在某些阶段比利润更重要。我们始终定价的时候都要比市场便宜一些，再加上你有品牌的优势，所以基本上我不是太看衰，包括整个上半年的业绩来讲，在总公司，我们全集团来讲的话南京市场还是非常好的，我们的这种销量上面是排名第一的，我们还是受表彰的，我还拿了上万奖金回来，给我们的兄弟姐妹们也分了。

????其实房地产市场在南京这个市场上面绝对不是说先是豪宅市场发生了变化而影响的，一定先是刚需发生了变化。就好比说现在我这种心理让我去看斯亚的房子，我肯定是不急，如果心情好了就买。但是刚需不是这样的，在我们前两天开盘，我们500多套房子卖了400多套，80%的去化率，也是黑压压的。他们的特点就是儿子要结婚，不给儿子买套房，老婆都娶不到?；褂芯褪窍衷诩依锾跫梢粤耍谘镏菔杏蟹孔恿?，但是要改变身份，以在省城有一套房子，当然他在扬州的房子也不是很大。

????张勇：关于地铁，地铁完全可以改变一个城市的格局。现在深圳地铁通了6条线，靠近东莞的光明、松岗楼价都卖到2万了，很多人愿意接受去远郊区生活，因为地铁。在一个城市发展有一个中心，外围扩展变化组团式的发展。现在南京桥北、江浦目前是密集区，但是未来几年呢？桥北经过若干年的发展以后，土地资源枯竭的时候就应该是六合以及禄口、高淳。所以说城市因为地铁而改变。

????主持人：汪老师您刚才说荣盛之所以买到这么好是因为南京市场的分化，为什么南京市场分化这么厉害？

????汪晓霞：其实我们跑市场的都有感觉，现在基本上以江北的楼盘为主，因为江北是刚需集聚地。我们也知道其实我们在跟各方谈的时候，现在的问题主要还是限贷，实际上地方政府的这种自主权是很小的，因为限贷这块是银行说了算的。现在在市场上卖的好的就是刚需的房子，另外就是极塔尖上的房子，现在稍微轻豪的应该是现在受影响最大的，他们就是想把这部分钱来增值和保值，现在认为购房不是很好的选择，所以我很多朋友已经放弃了购买豪宅了。这种分化是一种很健康的分化，我觉得我们之前的市场本来就是一个不正常的市场，有是09年和去年的市场。为什么现在大家一直在喊这个市场为什么一下子冷了，这确实是一个正常的状况，因为过去好日子太好了，太舒服了，现在就是一下子不习惯了。

????胡涓娟：讲到市场分化，我补充一句。我们公司目前整体的市占率可以做到南京第一，市场好的时候我们做的量是第二名加第三名的总额。在市场洗牌的时候，这个很明显的就是两极分化，小的就死掉，大的就更大。

????唐登洋：我们这种快速发展的公司一定是在市场落下来的，从2008年荣盛从全国前70强跨到前50强，到2012年荣盛跨到了前30强。但是你定位一定要准，你对这个公司来说，你作为公司副总这一级是有期权的，这跟你的利润是有关系的，你要想清楚这个事。就像我认为我今年拿这1300亩地是踩到点了，不管怎么着我降价有空间了，我可以降到4500，你其他家敢降吗？

????我现在龙湖半岛的成本大家都能看到的，这是官方的资料。你说其他的公司进来的时候买价就是两千三四。特别是一手房市场这种分化是对的。

????周斌：中国的主流住宅从来没变过，有钱的人毕竟是少数，只不过是在不同的时期主流住宅的份额是有一些差别，但是主流地位从来没有撼动过。荣盛的总部是在河北，这种策略你们是研究了一些一线的开发商还是怎么样？因为就我理解，广东的企业和上海的企业可以做到这一点。

????唐登洋：做企业你如果想做很久，你必须要把自己想要什么搞清楚。荣盛要做的事情就是我的东西拿出去价格跟别人相当的情况下，我的东西一定要比别人好。

????主持人：我们本次论坛定是买方市场，现在这个同比数据在各位老师看来还不具备可比性，目前得出的结论是南京市场还没有进入买方市场。

????周斌：南京当存货超过5万套就开始进入买方市场，我指的是新房。

????汪晓霞：我相信在局部区域肯定是呈现了这种买方的特征，我个人觉得对买方来说这些的出现是有利于他们的，在这种情况下开发商可能会更加注重产品的竞争，我们也不要单纯的看这个价格，以做好产品和差异化增值的服务来影响市场。

????各位大佬说买方市场至少会5年以后，这个可能是整体的判断，确实不能代表个别区域、个别楼盘的。

????唐登洋：说的再直白一点，就是说房地产市场就不应该是谁有点钱就来搞的项目，就是要沉淀下来。

????主持人：今天不是江北土地解禁吗，比如今年江北土地解禁了，包括上周的南京土地流拍事件，您觉得土地市场会不会进入买方市场呢？

????唐登洋：我觉得大江北的呼声也很高，很多曾经搞过房地产，但是手里没有地的人，我也研究了一下江北的一些地块，应该说投入的也不是太大，我们可选的空间肯定是比去年大多了，去年哪有选择呀。我觉得房地产就不应该是一阵冷一阵热，就是你企业做点好房子，把服务搞好，你东西好别人就来买你的，不是谁都能来玩一下就走。其实有一些开发商做房子是对社会资源的一种浪费，甚至是土地资源，包括一些建筑做的很差，户型也弄的没有道理，我觉得这种就不应该让它进入房地产市场。我们的想法是在利润和小区的居住舒适度方面是有权衡的，比如说普通一个卖煤的什么的捞到钱了，他怎么会想这些事呀，他们还是影响到市场的生态，这是不健康的，有一些人一赔钱了就甩卖，这是太不对了。

????周斌：香港市场新鸿基的项目经常是认购率是几十倍，比如说他推出100个房子，有几千人要买，但是香港的GDP已经这么高了，都没有进入买方市场，所以买方市场在近几年谈的话是没有多大意义的。个体的人都是非理性的，都会受到影响的，我认为整个影像大的格局就是政府和市场，个体的购房者都是弱势的，很难达到买方市场。如果谈到这个题目的话，新闻上有它的价值，但是事实上是反映不到这一点。我看了一本书叫做《制高点》，讲上个世纪金融和市场的变化，凯恩斯就强调国家共识，什么东西都国家说了算，还有一个叫做哈耶克，说市场经济，说资本和市场说了算，里面对整个社会的动荡、变局都说的非常清楚。

????张勇：唐总的看法我非常认同，就是专业人做专业的事，不要挖煤的，卖衣服的，卖空调的都做房地产。但是这个情况马上就要出现了，当这个行业的利率低于社会的平均利润的时候很多人会退出房地产。

????唐登洋：你还是要把质量控制好，老百姓没有操蛋的，不要把人家都想象那么坏。想弄好都能弄好，就是有一些土豪根本就不想这个事，就想多赚点钱。其实中国买房人其实很可怜的，人家是用了一辈子的积蓄买房子，你要当回事。多保护?；す悍空呤怯屑壑档?。

????周斌：其实最近这二三十年已经出了一些明白人了，就让这些明白人把他们的观点分享出来。我们说现在比20年前好很多了，20年前有的房子都能够把砖头直接拿出来。

????张勇：说到杜绝土豪介入的问题，我认为有一些方式，就是说房价决定了，地价也尽可能的高，然后房子的标准也要提高，把这帮土豪拒之门外。

????唐登洋：老百姓很可怜，他们没有办法。

????主持人：谢谢各位，请大家合个影。