房产首页?-?新华炫居?-?每日头条?-?滚动新闻?-?热点专题?-?独家报道?-?地产画报?-?新华有约?-?新华调查-?行情播报?-?聚焦两会-?新华好声音
 
 
   



专家简介:

????叶学平,男,1968年生,湖北武汉人,金融投资博士,湖北省社会科学院经济研究所所长,研究员,硕士研究生导师,湖北省房地产经济学会秘书长,英国剑桥大学访问学者、博士后。

????长期从事资本市场、房地产金融、宏观经济政策及地方经济发展战略研究,为地方政府决策和企业发展规划提供咨询服务,擅长宏观经济分析与趋势把握,技术分析及风险控制,用经济学理论从世界经济发展的大格局和中外深入对比的共性和差异性中去分析中国经济运行及行业发展的路径和趋势。

????曾赴英国剑桥大学从事2年博士后研究,研究方向为房地产金融,研究项目为房地产信托投资基金(REITS)及资本市场监管体系的研究,对英、美等国家的房地产及资本市场进行了全面系统考察,对房地产投融资理论及金融衍生工具进行了系统学习和研究。

 

 
 
   
 
    新华房产:叶所长:您好!我们关注新型城镇化,我们也关注新型城镇化带给房地产行业的影响。随着新型城镇化的推进,您认为对房地产行业格局将会产生怎样的影响?
    叶学平:我们说新型城镇化,它是以人为核心的一个城镇化,我们现在的城镇化率,在2013年末统计的数据大概是53.7%。我们的新型城镇化规划,到2020年,城镇化率要达到60%。现在优先要解决的是目前在城市里面务工的农民工,全国大概有2.4亿左右,优先要解决这些在城市务工的农民工市民化的问题,优先解决一个亿,这样一些人的住房问题,必须要得到解决。那么这样的一个城镇化,以每年1%的增长速度来推进、加快推进,可以想象,会给我们房地产带来很大的空间,会极大的延长这个行业生命的周期。
    新华房产:推进以人为核心的城镇化,推动大中小城市和小城镇协调发展、工业和城镇融合发展,促进城镇化和新农村建设协调推进”是对城镇化健康发展的注解,这是否会给开发商尤其是中小开发商带来新的机遇?
    叶学平:1998年开始货币化分房,也带来了整个(房地产)产业的快速发展,这么多年来,我们的房价也是涨的非???。很多人觉得,房地产行业发展到今天,特别是在一线城市和二线城市,出现了一些泡沫的成分,认为房地产会崩盘,已经积累了很大的风险。我们可以说,由于新型城镇化的快速推进,应该说给这个房地产带来很大的发展空间。但是并不是说所有的开发商能一直以十几年来很高的利润来进行发展。发展到今天,房地产业应该说在所有行业里面利润是最高的,也确实积累了一定的风险,向后推进,应该会出现分化。大开发商、中小开发商,都会出现分化,整个行业都会出现分化。资金实力、能力和产品不是很强的企业,可能会被重新洗牌,淘汰出局。对中小开发商来说,既带来了机遇,又带来了一些挑战。
    推进以人为核心的城镇化,当然就是要解决这些农业人口转为市民、转为城镇居民的就业问题、居住问题、享受的基本服务与城市居民均等化等等,这就给房地产行业带来很多的机遇。一般我们现在人口转移,更多的都是往特大城市,比如北上广一线城市和我们武汉这样的省会城市,吸引的人口是比较多的;但也导致在快速发展之后,带来了一系列的城市?。航煌ㄓ导?、空气污染、收入两级分化等等问题。
    新型城镇化要求以人为核心,要求农业人口转移为城镇人口,要能真正享受到城市的基本公共服务,优先解决就业的问题、住房的问题。而由于一系列的影响,特大城市的发展不可能永无边界。所以说我们新型城镇化的发展,要优先就近城镇化,优先发展小城镇和三四线城镇,以后在三四线城镇里面,可能带来的机会会更多。
    我们现在的新型城镇化,要以人为核心,要解决农业人口转为城市居民之后享受到基本公共服务(的问题)。而我们现在的一些特大城市由于快速的发展,人口急剧的膨胀,人的城镇化是落后于土地的城镇化的。城市的边界在无限的扩大,也带来了城市病。这次《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》,首次提出了要实现常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率两个指标同时提升,并实施了差别化落户政策。
    我们可以看到,在全面放开建制镇和小城市落户限制的同时,差别化落户政策中严格控制了500万人以上的特大城市的落户条件。而对50-100万、100-300万、300-500万人口的城市,落户政策分别是有序放开落户限制、合理放开落户限制和合理确定落户条件。小城镇和县城,也就是三四线城市,是我们今后城镇化发展的重点,就近城镇化也就是让这些三四线城市来吸纳人口,以后三四线城市的发展机遇也会更多,对开发商提供的发展机会也越大。
    新华房产:近年来,除住宅地产以外,商业地产、养老地产、旅游地产已经开始了与工业、信息、城镇高度结合的新模式,成为房地产转型创新的新元素。据了解,像武汉奥山、福星惠誉这种本土房企早已开始在武汉周边布局商业地产、旅游地产,请问您对这种现象怎么看?
    叶学平:应该说房地产通过十几年的快速发展,对一些城市来说房价确实大大超过居民的收入水平和支付能力,积累了一定的风险和泡沫。最近我们也看到一些数据,一些城市(的楼盘)降价促销,甚至有人说房地产风向会变;包括一些金融机构也越发谨慎,采取了一些措施,比如提高首付比例、提高首套房利率等等,一系列防范风险的政策已经出台。
    对开发商来说,他们也同样面临风险。这十多年的快速发展之后,开发商的利润已经从原来比较高的一个利润率开始慢慢趋于平均化,或者说是从暴利时代跨入微利时代。对很多开发企业来说,如何回避这个行业积累的风险,如何寻找新的利润点,(答案是)从专业的经营转向多样化的经营,从二线城市转向三四线城市,从只做住宅地产,转向商业地产、旅游地产等等寻找新的利润增长点。
    那么我们说福星惠誉、包括奥山置业,这样一些开发商就是在这种背景下,寻求分散风险,能够找新的利润增长点,这是多元经营的一种模式。因为专业化经营和多元化经营,并不是一成不变的;一个公司什么时候多元化经营,什么时候专业化经营,他主要是根据市场发展的状况、市场风险积累的情况而定的。
    如果(处于)市场积累的风险比较高,利润比较低的时候,他必须寻求新的发展(模式)、新的利润增长点,能够对市场积累的风险进行回避和分散,那么就要进行多元经营。在市场发展的初期,对房企来说是不利于多元经营的,因为资金积累有限,而且利润也比较高,没有必要进行多元化经营,资金状况也不允许。而市场在经过快速发展之后,高利润平均化、进入微利时代的时候,就要寻找多元经营了。
 
 
 
 
010030091550000000000000011200000000000000
内江涂赝汽车维修投资有限公司 购彩中心 彩神8 东方彩票 welcome购彩中心 彩神彩票购彩平台 1分快三 五五世纪平台 彩神ix 彩神彩票 55世纪 大发购彩中心 大发彩票welcome 彩神8v 3分快三 凤凰彩票官方网站 极速快3购彩平台 彩神 东方彩票 直播快三 10分pk10 五分快乐十分 乐发app 凤凰彩票 乐发彩票 凤凰彩票官方网站 极速快3购彩平台 彩神 东方彩票 直播快三 10分pk10 五分快乐十分 乐发app 凤凰彩票 乐发彩票 凤凰彩票官方网站 极速快3购彩平台 彩神 10分pk10 快三彩票购彩平台 55世纪购彩平台 welcome购彩中心 百姓快三 彩88 大發5分快3 乐发VI 大发系列平台 百度彩票 快三平台 快三彩票购彩平台 55世纪购彩平台 大发welcome 百姓快3 乐乐彩 一分11选5 乐发Vll 乐发网投平台 快三网站 快3平台 快三彩票 55世纪官方网站 大发welcome 百姓快3 乐乐彩 大发彩票购彩平台 五五世纪 大发快乐8 welcome大发彩票 凤凰快3 3分快3 重庆快3 乐发lll 幸运5分彩 55世纪官网 大发彩票购彩平台 五五世纪 大发快乐8 3分快3 重庆快3 乐发lll 幸运5分彩 55世纪官网 大发彩票购彩平台 五五世纪 大发快乐8 welcome大发彩票 凤凰快3 3分快3 凤凰彩票app下载 快3平台 Welcome彩神 10元投资彩票赚钱平台 PK彩票 5分pk10 分分快3 乐发Ⅲ 优彩彩票 网信快3 凤凰彩票app下载 快3平台 Welcome彩神 10元投资彩票赚钱平台 PK彩票 5分pk10 分分快3 乐发Ⅲ 优彩彩票 网信快3 凤凰彩票app下载 快3平台 Welcome彩神 10元投资彩票赚钱平台 PK彩票 5分pk10 快3彩票购彩平台 快3购彩平台 一分快3 大發3分快3 乐发lx 五分快三 vip彩票购彩大厅 网信快三 快3彩票购彩平台 快3购彩平台 welcome手机购彩 大发云app 一分快3 大發3分快3 乐发lx 五分快三 vip彩票购彩大厅 网信快三 快3彩票购彩平台 快3购彩平台 welcome手机购彩 大发云app 彩88 大发彩票官方网站 乐彩 大发彩票快乐8 购彩中心 彩神iv争霸 5分快3 山西快3 乐发ll 大发购彩大厅welcome 大发彩票 大发彩票官方网站 乐彩 大发彩票快乐8 购彩中心 彩神iv争霸 5分快3 山西快3 乐发ll 大发彩票官方网站 乐彩 大发彩票快乐8 购彩中心 彩神iv争霸 5分快3 彩神彩票购彩平台 乐发彩票 彩神Welcome入口 天天中平台 彩神v 3分pk10 乐彩彩票 乐发3彩票APP 五五世纪平台 welcome大发彩票 彩神彩票购彩平台 乐发彩票 彩神Welcome入口 天天中平台 彩神v 3分pk10 乐彩彩票 乐发3彩票APP 五五世纪平台 welcome大发彩票 彩神彩票购彩平台 乐发彩票 彩神Welcome入口 天天中平台 彩神v 3分pk10 快3彩神官方网站 快3购彩中心 手机购彩 一分三可空降可约app下载 1分快3 三分PK10 乐发lv 网信彩票 快3彩神官方网站 快3购彩中心 手机购彩 一分三可空降可约app下载 1分快3 三分PK10 乐发lv 大众购彩 名发app 网信彩票 快3彩神官方网站 快3购彩中心 手机购彩 一分三可空降可约app下载 1分快3 凤凰彩票 极速快三 大发快乐8官方网站 采彡神争霸 天天彩票 10分快3 三分11选5 乐发III 百姓彩票welcome 乐发 凤凰彩票 彩信平台 大发快乐8购彩平台 彩神8 幸运快三 五分快3 湖南快3 乐发IV 55世纪-购彩大厅 网信快三 大发彩票app下载 彩信平台 大发快乐8购彩平台 彩神8 彩神彩票官方网站 乐发彩票购彩平台 彩神Welcome登录入口 彩神v8 彩票宝 大发pk10 乐发国际 乐发1 鼎发彩票 买大小平台赚钱 彩神彩票官方网站 乐发彩票购彩平台 彩神Welcome登录入口 彩神v8 彩票宝 大发pk10 乐发国际 乐发1 鼎发彩票 买大小平台赚钱 彩神彩票官方网站 乐发彩票购彩平台 彩神Welcome登录入口 彩神v8 彩票宝 大发彩票 快三彩票官方网站 彩神购彩中心 welcome凤凰彩票 神彩v8 1分快三 四川快3 乐发ll下载app 一分快3平台 星辰阁彩票购彩大厅 大发彩票 快三彩票官方网站 彩神购彩中心 welcome凤凰彩票 四川快3 乐发ll下载app 一分快3平台 星辰阁彩票购彩大厅 大发彩票 快三彩票官方网站 彩神购彩中心 welcome凤凰彩票 神彩v8 1分快三 凤凰彩票购彩平台 极速快3 大发快乐8官网 网信彩票 彩神网 10分快三 三分PC蛋蛋 乐发app下载 快盈iv 乐发IV彩票购彩中心 凤凰彩票购彩平台 极速快3 大发快乐8官网 网信彩票 彩神网 10分快三 三分PC蛋蛋 乐发app下载 快盈iv 乐发IV彩票购彩中心 凤凰彩票购彩平台 极速快3 大发快乐8官网 网信彩票 天天彩票 10分快3 快3彩票 乐发彩票官方网站 彩神welcome 大发三分快3 乐发彩票ll 乐发 快盈IV500 welcome彩神 快3彩票 乐发彩票官方网站 彩神welcome 在线快3 大发彩票www官方 大发三分快3 乐发彩票ll 乐发 快盈IV500 welcome彩神 快3彩票 乐发彩票官方网站 彩神welcome 在线快3 大发彩票www官方 彩神彩票 55世纪 大发购彩中心 大发彩票welcome 彩神8v 3分快三 五分飞艇 乐发lll下载 万乐彩 彩神ix 彩神彩票 55世纪 大发购彩中心 大发彩票welcome 彩神8v 3分快三 五分飞艇 乐发lll下载 万乐彩 55世纪 大发购彩中心 大发彩票welcome 彩神8v 3分快三 凤凰彩票官方网站 极速快3购彩平台 彩神 东方彩票 直播快三 10分pk10 五分快乐十分 乐发app 凤凰彩票 乐发彩票 凤凰彩票官方网站 极速快3购彩平台 彩神 东方彩票 直播快三 10分pk10 五分快乐十分 乐发app 凤凰彩票 乐发彩票 凤凰彩票官方网站 极速快3购彩平台 彩神 东方彩票 直播快三 10分pk10 快三彩票购彩平台 55世纪购彩平台 welcome购彩中心 百姓快三 彩88 大發5分快3 乐发VI 大发系列平台 快三彩票购彩平台 55世纪购彩平台 大发welcome 百姓快3 乐乐彩 一分11选5 乐发Vll 乐发网投平台 快三网站 快3平台 快三彩票 55世纪官方网站 大发welcome 百姓快3 乐乐彩 大发彩票购彩平台 五五世纪 大发快乐8 welcome大发彩票 凤凰快3 3分快3 彩神彩票官方网站 乐发lll 快3官网 极速快3平台 五五世纪 全国快3app下载安装 乐发彩票官方网站 乐发lv 快3app官网 极速快3 乐发彩票购彩平台 55世纪 快3官网下载app 乐发ll 凤凰彩票购彩平台 乐发彩票 凤凰彩票app下载 彩神彩票购彩平台 凤凰彩票app下载 凤凰彩票官方网站 大发彩票 乐发彩票 乐发ll 55世纪 极速快3 快3平台 快3app下载 55世纪官方网站 55世纪购彩平台 极速快3 乐发ll 彩神Vll 乐发彩票 幸运快3 55世纪官方网站 乐发lll 彩神vi Welcome彩神 五五世纪 乐发彩票 快3平台 10元投资彩票赚钱平台 快3平台 百姓快3 55世纪购彩平台 1分快3 彩神v Welcome彩神 幸运快3 快3app官网 百姓快3 乐发lll 一分快3官网 welcome大发彩票 10元投资彩票赚钱平台 乐发彩票官方网站 彩神v 乐发ll PK彩票 大发快乐8 神彩lv 彩神Vll 大发welcome 极速快3 55世纪 快3app下载 采彡神争霸 1分快3 大发快乐8 极速快3平台 彩神vi welcome盈彩购彩大厅 彩神vll首页 welcome大发彩票 乐发快3平台 幸运快3 乐发lll 乐发lv 大发彩票 幸运快3 大发彩票 乐发ll 彩神xl 大发彩票 全民彩票 大发排列3 凤凰彩票 乐发v平台 彩神彩票 快3官网 快三下载app 网信快3 快三官方正版 乐发lv 快3彩票 乐发II 大发彩票 快三官方 凤凰彩票 一分时时彩 快三官网 乐发lv 乐发lll下载 乐发lv 乐发ll 快三推荐平台 乐发II 乐发彩票中心 大发彩票app 快三下载平台 大发彩票 乐发 凤凰快3 彩神iv 极速快3 乐发快3平台 快三app 网信彩票 乐发lv 凤凰彩票官方 快3在线平台 彩神x 凤凰快3 大发购彩 乐发Vll 乐发lv 大发彩票 快彩彩票 乐发app 快三购彩 乐发ii下载入口 凤凰彩票app下载 乐发IV 大发彩票 网信彩票 凤凰快3 彩神xl 凤凰彩票 快3平台 乐发 快三正版 凤凰彩票 pk彩票 乐发v官网 乐发ll 大发官网 乐发app 乐发彩票中心 乐发彩票app下载 快三网址 快3平台 大发彩票 分分快3 大小单双平台 乐发ll下载app 快三平台app下载 网信彩票 彩神购彩平台 乐发彩票 彩神xl 快3平台 乐发快3平台 分分快3 大小单双平台 乐发lll 网信彩票 官网快3 快3官网 快三网 乐发lv 乐发app 55sj世纪首页 彩神1 乐发lll 彩神彩票 乐发app 乐发彩票 乐发彩票app下载 乐发iv 彩神x 乐发iv首页 大发彩票 乐发快3平台 乐发IV 快三官方正版 快三代理 快三下载平台 快三正版 大发彩票 乐发网投平台 凤凰彩票app 一分pk10 大发彩票 welcome凤凰彩票 乐发VI 快三王者 彩神彩票 大发彩票 百姓彩票 乐发lll 乐发lll 500大发 乐发 500大发 凤凰彩票app下载 凤凰彩票 乐发ll登录 大发彩票 快三官网平台推荐 网信彩票 乐发lll 快三网站 官网快3 幸运5分彩快3 乐发v官网 大发彩票 乐发官网 乐发lv 三分快3 乐发lv 凤凰彩票 快彩彩票 一分时时彩 乐发彩票app下载 快三官网平台推荐 幸运快3 网信彩票 welcome彩神 彩神彩票 乐发lv 快3彩票官网app 幸运快3 快三网赚 百姓彩票平台 乐发app 大发排列3 快3彩票 快三平台 乐发彩票 彩神购彩平台 百姓彩票 乐发2 凤凰彩票官方 乐发彩票 彩神彩票 快三网站 大发彩票 快三下载app 乐发ll 乐发IV 彩神vl 大发彩票 百姓彩票 每日彩票 乐发彩票app下载 welcome彩神 乐发app下载 快三官方 快盈彩票 乐发lv 乐发ll 乐发lv入口 凤凰彩票 乐发lx 大发彩票 乐发lv 乐发网投资平台 凤凰彩票 彩神app下载安卓版 乐发网投平台 彩神官方app下载安卓版 快三官网 快三正版 盈彩网投资平台 盈彩网投资平台 网信彩票 乐发彩票 全民彩票 乐发ii下载入口 极速快3 凤凰彩票购彩平台 官网快3 乐发彩票app下载 55sj世纪首页 乐发2 凤凰彩票登录 乐发ll 凤凰彩票app 凤凰彩票 乐发iv首页 彩神xl 大小单双平台 大发彩票安卓下载 乐发app 凤凰彩票 大发彩票 凤凰彩票 乐发网投资平台 每日彩票 百姓彩票网站网址 大发app 乐发lll 凤凰彩票 凤凰彩票 大发彩票 welcome彩神 乐发 彩神x 乐发III 快三网赚 大发10分PK10 三分快3 乐发ll 大发500 乐发app 大发彩票 快3平台 乐发平台 大发官网 快3彩票 乐发lv 乐发v官网 乐发iv首页 乐发v平台 凤凰彩票 彩神vl 乐发2 乐发lv 网信彩票 乐发彩票 彩神彩票官网首页 乐发∨Il 乐发彩票中心 大发彩票app 百姓彩票 彩神app下载安卓版 快盈彩票 盈彩网投资平台 乐发网投资平台 乐发官网 彩神彩票 乐发lll 快三网 大发app 幸运5分彩快3 大发购彩 乐发lv 网信彩票 pk彩票 凤凰彩票 乐发 彩神vl 快三网址 乐发ll 快三正规 快三下载平台 快三网赚 乐发Vll 乐发lll下载 大发官网 凤凰彩票app下载 快三网址 快盈彩票 乐发彩票 乐发ll 乐发平台 快彩彩票 乐发彩票 凤凰彩票 快三购彩 乐发app 网信彩票平台 乐发lll 乐发 凤凰彩票app下载 快三平台 凤凰彩票登录 乐发lv入口 彩神官方app下载安卓版